Compromis de vente

Avec la promesse de vente, le compromis de vente est l'un des deux types d'avant-contrat possibles avant un acte définitif de vente.

Compromis de vente : un engagement ferme

• Le compromis de vente ou « promesse synallagmatique de vente » est un contrat formel par lequel l'acheteur et le vendeur s'engagent définitivement à acheter et l'autre à vendre un bien à un prix fixé.
• Le compromis de vente vous permet de lancer la vente tout en ayant un délai suffisant pour préparer la signature de l'acte définitif de vente (en principe 3 mois après) :
  • Le notaire a besoin de monter le dossier administratif.
  • Vous pouvez ainsi lever toutes les réserves que vous émettez sur le bien : certificat d'urbanisme, travaux de la copropriété...
  • Obtenir un prêt.
• Si le compromis de vente est un contrat ferme et définitif, il n'est absolument pas conseillé d'emménager dans le bien avant l'acte définitif de vente même si les deux parties trouvent un accord amiable. Cela présente en effet de nombreux risques (assurance, non-réalisation de la vente, incendie...).

Signature du compromis de vente

Devant le notaire ou sous seing privé ?

• Le compromis de vente est signé en autant d'exemplaires qu'il y a de signataires.
• Il est signé au choix :
  • Sous seing privé :
    • Entre l'acheteur et le vendeur seulement (en 2 exemplaires, 3 si possible).
    • Devant un agent immobilier.
  • Devant le notaire (le plus souvent) :
    • En général celui du vendeur.
    • Présence possible et conseillée du notaire de l'acheteur (cela ne revient pas plus cher : les deux notaires se partagent tout simplement les honoraires).
• La signature devant le notaire est l'option  à privilégier si vous souhaitez « réserver » le bien plus rapidement (l'indemnité d'immobilisation est encaissée par le notaire à la signature, contrairement à la signature sous seing privé).

Compromis de vente : 10% d'indemnité d'immobilisation à verser tout de suite

• A la signature du compromis de vente, vous versez au vendeur une indemnité d'immobilisation, aussi appelée dépôt de garantie, afin de réserver le bien.
• Son montant : entre 5 et 10% maximum du prix de vente du bien.
• Deux possibilités :
  • En cas de signature sous seing privé : le chèque est remis au notaire uniquement à la fin du délai de rétractation.
  • En cas de signature devant le notaire : le chèque est immédiatement encaissé par le notaire et déposé sur un compte séquestre , il ne sera touché qu'au moment de l'acte définitif de vente.

Compromis de vente : 7 jours pour se rétracter

• Pour vous rétracter, vous disposez d'un délai de 7 jours à compter de la réception en recommandé avec accusé de réception du compromis de vente signé par le vendeur :
  • Pour cela, chaque acheteur (si l'on achète à deux) doit envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception :
    • Au vendeur.
    • Au notaire si la signature a eu lieu devant lui.
  • Si vous ne vous rétractez pas dans les 7 jours, la vente se poursuit normalement.
  • Si vous vous rétractez au-delà des 7 jours :
    • Vous perdrez votre indemnité d'immobilisation.
    • Sauf si la rétractation est la conséquence de la non-réalisation d'une clause suspensive qui figure dans le contrat (prêt non accordé, documents d'urbanisme invalidés...).
  • Si le vendeur se rétracte au-delà des 7 jours :
    • Vous pouvez l'obliger à la vente en ayant recours à la justice.
    • Vous pouvez lui réclamer des dommages et intérêts.

Compromis de vente : son contenu

Le compromis de vente contient en détail tout ce qui sera mentionné dans l'acte définitif de vente :

• La description précise du bien et de son contenu.
• Un inventaire des équipements qui restent dans le logement et que vous récupérez (pour ne pas payer de frais de notaire dessus).
• Les clauses obligatoires et spécifiques.
• La date de disponibilité du bien.
• Les diagnostics immobiliers fournis par le vendeur.