Immobilier viager

Acheter en viager est un choix qui séduit de nombreux acquéreurs, tout comme le fait d'acheter pour louer.

Acheter en viager : une prise de risque réciproque

• Le principe du viager :
  • L'acheteur ou débirentier signe un contrat de vente avec le vendeur du bien, également appelé crédirentier.
  • L'acheteur acquiert le bien et en échange :
    • Il verse au vendeur une rente viagère jusqu'au décès de ce dernier.
    • Selon le contrat, il peut lui verser en plus de la rente un bouquet : c'est-à-dire le paiement comptant d'un capital.
• Le viager est un contrat spécifique déterminé par le temps de vie du vendeur, ce qui peut présenter un certain risque.

Immobilier en viager : une vente classique

L'achat d'un bien en viager s'effectue comme une vente classique :

• Rédaction et signature d'un compromis de vente.
• Signature de l'acte définitif de vente chez le notaire.

Pour en savoir plus, visitez la page Vente en viager de notre site Viager

Quel type de viager ? Tout dépend de votre projet immobilier

Lors de la signature de l'acte définitif de vente, il est important de bien savoir à quel type de viager on a affaire :

• Viager libre : si vous souhaitez faire du logement votre résidence principale :
  • L'acheteur peut occuper immédiatement le bien ou en jouir comme il l'entend (location, revente).
  • Il a à sa charge toutes les charges, les frais et les travaux.
  • Le montant de la rente est beaucoup plus important qu'en viager occupé.
• Viager occupé : si vous souhaitez simplement faire un placement immobilier sans habiter le logement :
  • Le vendeur (et parfois sa famille) continue d'occuper le logement jusqu'à son décès.
    • Le contrat doit préciser qui paie quoi : frais d'entretien, gros travaux, taxe d'habitation, impôts fonciers.
  • Le vendeur peut aussi le louer et en avoir l'usufruit.
    • Le vendeur a à sa charge les frais d'entretien courant.
    • L'acquéreur a à sa charge les gros travaux.

Montant de la rente viagère

En cas de non paiement de la rente viagère, le vendeur est protégé par une série de mesures,  notamment la saisie et la vente de tous les biens de l'acquéreur.

3 types de rente

3 critères déterminants pour le montant de la rente

Le montant de la rente est fixé par différents éléments :

• L'espérance de vie du crédirentier :
  • Plus elle est grande plus la rente viagère diminue et vice versa.
  • En règle générale, l'espérance de vie du crédirentier est plus importante que celle des autres propriétaires.
• La valeur du bien :
  • Pour un viager libre : l'estimation se fait sur la valeur d'un bien vendu libre.
  • Pour un viager occupé : la valeur subit une décote d'environ 20 à 30%.
• Le taux de rendement.

Immobilier viager : quelques précautions à prendre

Pour l'achat d'un bien en viager, quelques conseils :

• Passer par un notaire pour rédiger le contrat.
• Verser un bouquet au vendeur car cela présente plusieurs avantages :
  • Pour l'acquéreur : une rente viagère moins élevée (important notamment si le vendeur bénéficie d'une durée de vie exceptionnelle...).
  • Pour le vendeur : un minimum de garantie de la solvabilité de l'acquéreur.
• Souscrire une assurance décès invalidité pour protéger financièrement les héritiers de l'acquéreur s'il vient à décéder.