Emprunt immobilier

Un passage souvent obligé.

Pour tout savoir sur l'emprunt immobilier, visitez notre site spécialisé : crédit immobilier.

Pour acheter un bien immobilier, la plupart des acquéreurs passent par la case « emprunt » que ce soit avec ou sans apport personnel.

• Pour choisir le bon emprunt, pas de précipitation : n'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre plusieurs établissements bancaires.
• Un bon emprunt, c'est à la fois :
  • Des mensualités adaptées.
  • Une durée d'emprunt adaptée.
  • Un bon taux de crédit.
  • Des frais annexes raisonnables avec des garanties de qualité.

Emprunt : pas plus de 33% de vos revenus mensuels

• Lorsque vous demandez un crédit immobilier à une banque, son montant et sa durée maximum sont calculés en fonction de vos revenus.
• Le remboursement mensuel de votre crédit, aussi appelé « mensualité », ne doit pas dépasser 33% de vos revenus mensuels.
• Dans les faits, les mensualités dépassent souvent les 33%...
• Pourquoi 33% ?
  • Ce montant maximum doit vous permettre de continuer à vivre : nourriture, factures, loisirs.
  • Notamment en cas de coup dur ou d'évènement inattendu : achat d'une nouvelle voiture...
• Sachez que certaines banques proposent des crédits modulables : chaque mois, vous pouvez décider d'augmenter vos mensualités, si vos revenus ont augmenté par exemple...

Plus l'emprunt est long, plus il coûte cher

Environ 50% des emprunts sont remboursés avant la fin du prêt

• Pour un crédit immobilier, les banques peuvent vous proposer d'emprunter sur 10, 15, 25  ans ou plus.
• Attention, plus la durée du crédit est longue, plus l'emprunt vous coûte cher.
• Il est donc très important d'ajuster au mieux la durée de votre emprunt.
• En cas de remboursement anticipé de votre crédit :
  • La banque vous demande une indemnité de remboursement anticipé.
  • Son montant est plafonné à la valeur d'un semestre d'intérêts au taux moyen du prêt (3% maximum de la somme encore due).
  • En négociant, il est possible d'obtenir sa réduction ou sa suppression : attention, votre contrat doit impérativement en faire mention.

Choisir le bon taux pour votre emprunt immobilier

Vous avez décidé de faire un emprunt pour acheter un bien immobilier ? Pour choisir le bon crédit, choisissez un taux d'intérêt qui vous convient.

Choisissez d'abord entre un taux fixe ou un taux variable :

• Taux fixes : le montant de votre mensualité est fixé dans votre contrat et restera le même pendant toute la durée de votre emprunt.
  • Avantage : pas de risques liés à l'augmentation éventuelle du taux d'intérêt.
  • Inconvénient : vous ne pourrez pas bénéficier de l'éventuelle baisse de ce taux.
• Taux variables (ou révisables) : ils sont en général entre 0,5% et 1,5% moins élevés que les taux fixes mais ils fluctuent en fonction des marchés financiers. Il est donc impossible de savoir à l'avance comment se comportera le taux.
  • Avantage : si le taux descend, le coût de votre crédit baisse également.
  • Inconvénient : si le taux monte, le coût de votre crédit aussi.
  • Une sécurité : les taux variables capés proposés par certaines banques. Leur hausse est plafonnée à un seuil maximum. À vous, donc, de faire le calcul des risques...

Une fois que vous aurez choisi le type de taux qui vous convient, faites jouer la concurrence pour faire baisser ce taux d'intérêt et obtenir les meilleurs taux du marché...

Emprunt immobilier : bien négocier les frais annexes

• Bien choisir son emprunt, c'est non seulement choisir un taux d'intérêt adapté mais également négocier les frais annexes : garantie, assurance, frais de dossier.
• Tout est négociable : faites jouer la concurrence entre les banques !

3 types de garanties : hypothèque, PPD et caution mutuelle

• La garantie souscrite permet à la banque de se rembourser si vous ne pouvez plus rembourser l'emprunt.
• Les trois types de garanties :
  • L'hypothèque : la garantie plus chère.
    • Le bien immobilier acquis est hypothéqué.
    • Cela engendre des frais liés à l'hypothèque (frais de notaire) : 3% environ du prix du bien hypothéqué et 1% supplémentaire en cas de mainlevée de l'hypothèque, c'est-à-dire si vous vendez le bien avant la fin du crédit ou moins de deux après le remboursement de l'emprunt.
  • Le privilège de prêteur de deniers (PPD) : parfois un peu moins chère que l'hypothèque.
    • C'est le même principe et le même coût qu'une hypothèque moins la taxe de publicité foncière (0,60% du montant du crédit).
  • La caution mutuelle : la garantie la moins chère.
    • Des organismes se portent caution pour l'emprunteur auprès des banques.
    • Inconvénients : il faut avoir un dossier solide et rassurant !
    • Montant indicatif :
      • Entre 2 et 3% du montant de l'emprunt.
      • Pas d'autres frais.
      • Parfois gratuite pour certaines professions (fonctionnaires notamment).

Bon à savoir : vous pouvez également demander la caution d'une personne de votre entourage.

Assurance d'emprunt immobilier

• Autre frais lié au crédit, l'assurance. Celle-ci peut vous coûter très cher si elle est mal négociée.
• L'emprunteur doit souscrire une assurance pour différents risques :
  • Le chômage.
  • La garantie décès invalidité.
• Les banques vous proposeront leurs assurances (accords négociés avec des compagnies d'assurance).
  • Dans ce cas, faites jouer la concurrence entre les établissements bancaires.
  • A négocier :
    • Le prix.
    • Le taux de couverture.
    • Les différentes garanties.
• Vous pouvez également vous adresser directement à une compagnie d'assurance : les prix sont souvent plus intéressants...

Frais de dossier

• Dernier point à négocier pour le montant de votre emprunt : les frais de dossier.
• Les frais de dossier peuvent facilement atteindre les 1 000€...
• Sachez qu'il est tout à fait possible de les réduire ou d'obtenir leur suppression.

Emprunt : bénéficiez d'un crédit d'impôts d'au moins 1 500€ la 1ère année

Depuis 2007, les personnes qui empruntent pour faire construire ou acquérir leur résidence principale (que le bien soit neuf ou ancien)  peuvent avoir droit à un crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt qu'ils versent pendant les 5 premières années.

En savoir plus avec : réductions d'impôts.

En savoir plus, visitez notre site spécialisé : credit immobilier.